新闻观察:公摊面积的“糊涂账”亟需厘清 2018年08月11日

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新闻观察:公摊面积的“糊涂账”亟需厘清

  对很多中国人来说,买房子都是一件大事。但是,您买的房子名副其实吗?实际上,由于“公摊面积”的存在,您的房子会大打折扣。7月下旬,湖北武汉就有多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻,买100平方米的房子,结果实际住进去只有70平方米。那么住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻呢?一起来关注一下。

  买100平方米房子只得70平方米

  买100平米的房子,结果实际住进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》,公摊面积指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

  法律法规有空子可钻 公摊猫腻多

  据业内人士介绍,来自测绘公司的经验值数据显示,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

  而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。所以开放商可以在公摊面积上做手脚,首先,可以做大公摊面积。

  其次,到底哪些属于公摊面积?法律法规内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。开发商可以重复算公摊、重复收钱。

  而一些物业则利用这空子,将业主的公摊面积拿去牟利。比如小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,可前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利。

  有无可能取消公摊?

  既然公摊缺少标准、管理混乱,那么未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢?其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  而据当时的媒体报道,新规则实行后,开发商纷纷上调了售楼单价,最终的房屋总价,与之前以建筑面积计价基本没有差别。后续一些楼盘在销售过程中,也都会分别注明套内面积单价和建筑面积单价分别是多少,不论以哪种方式计价,同一套房屋的总价一定是一致的。

  专家认为,现在的购房市场,一般实行一房一价,不管用套内面积或者建筑面积来计算房价,总价是不会变的,而单价只是数字问题,只要度量和计算方式统一,差别并不会太大。

  不少人呼吁取消公摊面积,还有一个原因,是目前物业费、取暖费等都是按照建筑面积计算,如果取消了公摊面积,业主只需要按照实际使用面积支付物业费,可以减少一部分物业费。但在重庆,现实却并非如此。《重庆市住宅服务等级标准》明确规定,住宅物业费以建筑面积为计价单位。

  以套内面积计算房价 购房者心里会更舒服

  不过,以套内面积计价,对购房者来说还是有一定好处。一来会使购房信息更加直观透明,因为建筑面积的计算比较复杂,普通购房者几乎无法检验其真实性,而套内面积则可以直接测量出来,如果产生纠纷,更容易解决,购房者也更加容易接受。另外,由于很多国家都使用套内面积计价,如果国内也统一使用这一计价方式,那么在和其他国家的房价进行比较时,误差也相对小一些。

  近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也已开始出现按套内建筑面积计价的探索。

  【新闻观察:公摊面积的“糊涂账”亟需厘清】

  今天来到演播厅的观察员是余蕊。很多人说公摊面积的存在本身就不合理,你怎么看?

  公摊面积缺少统一标准 给开发商“挖坑”留机会

  可能有人觉得,买公摊面积,就等于我们无形中支付了至少好多不属于我们的面积,其实这种想法并不全面。因为无论是采用建筑面积来进行房价计算还是采用套内面积进行房价计算,其实都不会影响房地产的价格,原因就在于开发商的计价方式,是将自己建楼的成本均摊到每套房子上面,无论你是用建筑面积还是用套内面积,都是这个价格,总价上不会有太大的差别,当然这都是基于公摊面积是真实的基础上,而不是弄虚作假的。所以现实中,公摊之所以一直被人诟病,并不是它存在的合理性,而是公摊的项目和面积,一直都是笔糊涂账。

  因为目前我们的现有法律法规没有设定公摊上限,同时公摊标准没有全国统一的标准,都是各地自己决定,这也就直接导致了很多不良开发商利用这些漏洞,不断推高公摊面积和公摊系数,甚至超过百分之50。当然除了推高系数之外,一些开发商还会利用公摊面积反复欺骗消费者。比如把明明是消费者自家买的公摊面积,说成是送你的面积,让消费者误以为自己得了实惠,再比如把公摊面积违规变成停车位,再出租给业主,让业主反复为自己的公摊掏钱等等,各种花样层出不穷。

  可是公摊面积的这个糊涂账,对于消费者的影响,并不是只影响房价和得房率,后续的影响依旧很多,比如物业费、水电公摊、北方的冬天供暖等,都是按照建筑面积收,所以公摊这个事情必须理清楚,不能是个糊涂账。

  如何让公摊面积能更明明白白呢?有什么建议?

  精装房销售时代 应探索按套内面积销售

  首先,不同类型的房子是有一个合理范围的,我觉得首先我们的法律层面对公摊面积做一个明确,别墅、多层,小高层,高层,他们的最高公摊是多少,首先要在这样大框架上对公摊面积进行约束。

  其次,我觉得要硬性规定,开发商在销售房产的时候,要在显著位置标明房屋的公摊面积数据,了解他们的实际得房率,让消费者有足够的知情权。

  另外,我觉得可以逐渐探索和尝试以套内面积进行销售,特别是现在,商品房不像过去是毛坯房销售,现在国家是在推行精装商品房销售,如果还是按照公摊面积和套内面积算在一起,一个价格的话,显然是不公平的,毕竟套内面积是附带了精装修的价格,而公摊面积是没有这些精装修的成本。所以我们在商品房销售中,既然我们已经接轨了国际上商品房出售要以精装房出售的惯例,面积计算自然也应该逐渐向国际惯例靠拢。

  (新媒体编辑:陈乃嘉)

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