新闻观察:房地产交易还需“扎紧篱笆” 2018年04月19日

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新闻观察:房地产交易还需“扎紧篱笆”

  四位房东卖了房,不仅房款没拿到,自己还欠下巨额债务。不久前,我台新闻栏目报道了这四名卖房者荒诞的卖房经历,这一事件曝光后,不仅引起了社会各界的广泛关注,相关监管部门也开始介入调查处理。如今距离节目播出已经20余天,但根据我们的了解,事情还没有得到切实的解决,尤其是四位房东之一的韩先生,房子已经过户了,可是自己不仅背负着80万元的借款债务,买家也没有按照合同的约定,支付剩余的近200万元购房款,为此,韩先生将三位买方告上了法庭,并将丹厦房产列为第三人。今天上午,同安区人民法院第七法庭公开审理了这起案件。
  (19日)上午9点,原告韩先生夫妇的代理律师已经就位,但被告席上却空无一人,法官表示经过法院的传唤,被告及其委托代理人无故缺席。庭审正式开始,原告代理律师向法庭陈述了韩先生卖房的基本事实经过,他表示,去年11月7日,被告林某建和邱某成通过丹厦房产与原告韩先生协商购房事宜,双方最终以282万元的购房款达成一致意见,但此时,两被告又以自己有多套房产为由,要求以另一被告陈某福的名义与韩先生签订了房产买卖合同。合同中对买卖双方应履行的责任义务都做了明确要求,但事实上,买方却没有如约履行。
  原告代理律师 洪文辉:(被告)并未按合同约定,向原告支付购房款,而是编造各种借口欺骗原告推托。原告多次联系被告均无结果,经贵院查知,该房产已被陈某福等人,抵押给中航信托股份有限公司,并于2017年11月20日从该公司套现人民币176万元。
  根据原告代理律师提供的证据,韩先生已经依约将房产过户给了被告之一的陈某福,履行了合同义务,现在他们请求法院,判决三位被告立即向原告支付原定的购房款,并根据合同约定,支付56万多元的违约金及其它费用。
  原告代理律师 洪文辉:违约事实很清楚。(这个是不存在争议的吗?)对!不存在争议!关于诉讼上难度倒不大,实际上真正的难度在诉讼之后的情况处理,也就是怎么实际获得购房款。  
  但被告之一的邱某成是否是实际购买人,是否需要承担违约责任仍有争议,而这对于韩先生的权益来说,至关重要。
  原告代理律师对话审判长:前面协商房屋买卖合同的时候,他们协商完以后形成了买房的一致意见,你们现在主张邱某成也是实际购房人,我们主张他是共同购房,但是具体事实由法院裁判。
  原告代理律师 洪文辉:如果认定他们共同购房,那债务承担就是共同承担,如果认定不了,就是由某一个人来承担,偿还的能力上有差别。
  法庭上,原告代理律师也坦言,作为卖房者的韩先生不仅失去了房屋的所有权,已经收到的80万元首付款也变成了债务,虽然近期,被告之一的林某建向韩先生支付了12万多元,但这和原定的282万购房款相去甚远,而且,买方的违约行为,还给韩先生的生活以及后续置换其它房产造成了直接影响。
  原告代理律师对话审判长:起诉至法院以后 因为经历了一系列事情 包括经侦的传唤询问 以及媒体的支持 林某建又支付了12万元左右的购房款
  原告代理律师 洪文辉:如果取得生效判决以后,我们按照生效判决来申请强制执行,然后取得这方面的权利,在这次是居间服务当中,我感觉丹厦是没有履行好它自己的义务的,后面我们保留这项权利,我们有可能会主张。 
  近两个小时的庭审结束,同安区人民法院还将继续对这起诉讼进行审理。之后我们也电话联系了原告韩先生,他表示除了希望能得到一个公正的审判结果之外,他也期待相关的监管部门能够发挥作用,对中介等其它机构的违法违规行为形成威慑力。
  原告 韩先生:(走司法程序对你来说压力是挺大的?)对!因为我的问题比较复杂,跟一房金融要调解,债务转移的问题。这样的话希望他们(监管部门)能够监督,因为丹厦毕竟要负责任嘛,对丹厦要起到一种建设性的作用,应该大家协力来做这件事情啊,这个单靠某一个部门是解决不了的。
  新闻链接:四位房主遭遇相似卖房经历
  今天开庭的这起案件中的卖房者为什么会将买房者告上法庭,这就要从他和另外三名房主遭遇的相似卖房经历说起。这四名卖房者都是找了丹厦房产作为中介出售自己的房子,然而,当他们把房子卖掉后,不仅卖房的钱没拿到手,反而背上了一身债。
  房子没了 自己反而欠下一笔债
  这四位卖房者原本并不相识,但眼下,他们却陷入了几乎相同的困境中。这一切还得从去年底说起,当时四位卖房者先后找到了丹厦房产的禹州大学城店和国贸金沙湾店,遇上了买家邱先生和林先生。
  卖房者 韩先生:他们找来的客户自称是投资客,在丹厦中介的斡旋之下呢,我们就达成了一个房产交易的买卖合同,我的这个房产他们愿意以282万元的价格买下。
  去年11月7日,在丹厦房产中介人员的撮合下,买家向韩先生支付了3万元的定金,但是买家却告诉韩先生,他们名下有多套房产,暂时被限购了。不过他们正好有一位无房无贷的朋友——陈某福可以来代签这份购房合同。韩先生同意了,当场就和陈某福签下了合同,但这时候买家又提出了另一个棘手的问题。买家声称,资金周转困难,丹厦房产建议,可以先由他们旗下的一房金融公司,先垫付这80万元首付款,之后由这两位投资客自行还给丹厦的一房金融公司,以解决资金问题。
  虽说实际上是买家向金融公司借的钱,但丹厦房产的业务员表示,韩先生和妻子也要以“借”的名义,才能拿到一房金融公司垫付的那80万元首付。于是第二天,韩先生和妻子在丹厦房产业务员的陪同下,在一房金融信息服务有限公司签下了包括《借款合同》、《同意抵押承诺书》、《存量房出售独家委托代理声明》等14份协议,韩先生当时拍下了这些协议,但奇怪的是,韩先生提供的这些照片里,除了他和妻子的签名、手印之外,合同的其它地方全是空白的。
  卖房者 韩先生:拿了一堆空白的合同给我们签,当时我们也觉得有点奇怪,他们说你先签,签了他们(投资客)可以再签,这样可以节约时间,我们当时还感谢他,还以为他为我们着想。
  在业务员的催促和劝说下,韩先生和妻子再次选择了信任,一口气签完了所有合同。之后,金融公司的工作人员于某就带着他们办理了委托书的公证,内容是由于某办理房产出售、出租的相关事项。第二天,韩先生的账户上就收到了80万元的首付款,不过,转账的账号是于某的个人账号。钱到手了,韩先生的疑虑又减轻了,按照合同的约定,紧接着他就和买家找来的委托人陈某福去办理了房产过户手续。
  回想起当时签订这些协议的经过,四位卖房者都表示,一房金融曾经告诉他们,这些借款协议都是“例行手续”,虽然房子过户给了买家,但是新的房产证会在公司的手上,他们会以此要求买家及时偿还这些房款,不可能让几位卖房者来承担风险。可事实上,一房金融对风险的把控,并不如他们所承诺的那样。在短短一个月内,一房金融接连告诉四位卖房者,房屋产权已经陆续过户到了买家名下。买家邱先生和林先生已经拿着新的产权证,去银行等金融机构办理了抵押贷款,但却没有来偿还约定好的购房款。
  由于借款手续上,卖房一方是借款人,丹厦房产关联公司一房金融信息服务有限公司员工于某将卖房人起诉至法院,要求卖房者偿还当时丹厦员工垫资给炒房客的第一笔购房款。
  丹厦门店仍在运营 员工称网签资格从未被暂停
  这一段荒诞的卖房经历经我台《特区新闻广场》栏目播出后,引起了巨大反响,市国土资源和房产管理局在第一时间暂停了丹厦房产的网签资格,并对丹厦房产及其经纪人员违反房地产经纪相关规定的行为,立案调查。但今天记者走访丹厦房产门店时却了解到,丹厦房产的众多门店现在仍然在正常运营,而且工作人员都声称,网签手续并没有受影响。
  丹厦房产松柏中心店工作人员 李女士:(网签资格暂停了吗?)没有啦,我和你说,我们这边正常是一直在交易,这真的是谣言,我们一直有在交易,都可以网签,对啊,他们那边说 我们这边不能买卖房子了,是他们乱写的。
  对此,记者也将调查到的情况,向市国土资源与房产管理局市场处进行了反映,相关工作人员告诉记者,上个月30日,他们已经暂停了丹厦房产的网签资格,目前依旧处于暂停的状态,但并不排除有些门店跟其他中介机构合作或者使用第三方代理机构进行网签的可能性。
  声音来源:市国土资源与房产管理局市场处工作人员:它公司的网签资格停掉了,其它公司的它可以去找,像置业担保比较可靠的,或者去找其它公司。(那不是这个处理结果对它基本上没影响吗?)假如说用别的公司去网签,那我不可能把全部的公司都停了,包括厦门的公司都停了,不让搞了吧。反正他们公司是被我们停掉了。
  对于此前丹厦房产涉嫌的违法违规行为,国土房产部门表示,他们不便透露目前的调查进展,而至于一房金融涉嫌的违规行为,至今都没有落实监管部门。不过,记者通过事件中的其他当事人——四位卖房者了解到,目前,他们因卖房产生的纠纷依然存在,并没有取得新的突破。
  【新闻观察:房地产交易还需“扎紧篱笆”】
  关于丹厦房产交易纠纷一事现在已经走到了司法途径,对此你有什么观察?
  就我一段时间对此事的观察而言,这起纠纷对于眼下的房地产交易市场具有强烈的警示作用。从参与交易的个人,到牵线促合的中介机构,再到承担监管和制度设计的相关部门,都具有现实意义。
  个人房产交易需要谨慎
  房地产置业对普通家庭而言是一笔最大的财务交易,当然关注度非常高,因为个人普遍难以承担其中的损失。在这起纠纷中,大家清楚地看到卖方所面临的困境,也给予了很多同情。但我们更应该从中吸取教训,一定要提升法律意识,一定要有谨慎观念,一定不能跟风轻信,不要轻易签字画押。
  中介机构要找准定位
  对于中介机构而言,对于房地产调控政策要正确理解,尤其是对自己从事的这个行业也要有正确理解。这个理解讲的是中介现阶段作为房地产市场交易的重要参与方,如何找准定位的问题。房地产调控政策之后,有相当中介以寻找政策漏洞,规避相关限制为目的唯利是图,搞出一些千奇百怪的花样,我想说,最后产生的后果将由这个行业整体买单。也就是说,最后整体中介行业将为此付出代价,每个从业者都将深受影响。这个后果也许现在不明显,但不久的将来会验证,因为中介作为服务行业,最重要的价值就是诚信。这个价值不存在了,日子会越来越难过。
  监管应持续跟进,积极作为
  而作为监管部门,不仅需要迅速反应,该出手时就出手,更需要持续跟进,积极作为而不是消极等待,这样才能有效保护买卖各方的权益。这件事现在到底涉及哪些相关的监管部门,现在大家都关心,各部门到底该担负什么样的职能,也需要一个说法。而在制度设计上,对于出现的新情况应有及时对策和解释,扎紧制度篱笆,做好风险防范。
  (新媒体编辑:陈乃嘉)

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