多轮密集调控下楼市退火 现在是出手买房的时机吗?

发布时间:2017年11月23日 08:11 | 来源:北京青年报


  原标题:现在是出手买房的时机吗?

  从去年的9.30到今年的3.17,超过一年的史上最严格调控,让北京楼市退去了虚火,逐渐回归理性。无论是新房、还是二手房,成交量都不断下挫,成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后,开始出现回落,新房被限价控制,二手房则普遍下跌了20%,可以说市场已经降至冰点。在这样的背景下,楼市开始逐渐企稳,炒房客被严格地挡在了大门之外,而普通的购房者,无论是刚需还是改善需求,是否会迎来购房的“窗口期”呢?针对这个问题,《广厦时代》从政策、土地、成交等多个方面,为您带来当前楼市的最新变化,能否出手买房?或许您将有自己的答案。

  政策

  调控政策仍将持续 明年是楼市“小年”

  现在能不能买房?政策的影响是首当其冲的,政策走向一直以来都对楼市走向产生着最直接的影响。近日,兴业证券披露了万科10月电话会议的纪要,其中,在回答投资者提问时,万科对2018年房地产市场做出了一个整体判断,引发业内外的广泛关注:万科认为,调控政策仍持续,收紧的楼市政策会对需求产生影响。信贷层面将是最核心的变化,从今年3月份之后,贷款首付的要求提高,实际利率上升,受这些影响,相信明年的销售进一步会放缓。今年因为上半年增加很快,所以全年的销售规模有增加。明年有可能整体销售会出现下降。

  但是,对应到市场上,不同的区域面对调整的表现会不一样,对于核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整,现在这些城市虽然成交量明显下降,但存货相对稳定,去化率变化不大,成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售规模和价格快速增加,本身又没有新的就业人口,基础设施也没有明显改善的三四线城市,随着政策的冲击,市场一定有压力。

  从万科电话会议纪要的核心内容来看,万科认为明年将是楼市的小年,在调控政策坚持不放松的环境下,商品房的销售面积和销售额均会下降。

  不过,因为这次调控采用了分城调控的思路,不同城市不同情况的政策也各不相同。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就认为,虽然明年政策放松的可能性不大,按照调控周期来看,明年将是楼市“小年”。但由于北京市场长时间处于最严厉调控之下,新、旧房源都出现了明显的量价齐跌,炒房需求已经基本被挤出市场,因此目前存在市场上的购房需求都是真正的刚需,既包括首次置业的刚需,也包括改善型的刚需。

  土地

  住宅用地增加 土地溢价受到打压

  政策保持不变的话,土地供应尤其是住宅用地的供应最能反映出未来市场的走向,住宅用地供应少、溢价高的时候,往往也是房价飞涨的时候。而在整个2017年里,北京土地市场住宅用地的供应则大幅增加,土地价格却一再受到打压,尤其是溢价率持续走低。这都为未来的市场走向提供了参考。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,截至11月17日,北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经达到了228宗,这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市,尤其是北、上、广三个城市在2017年的宅地供应力度明显加大。

  其中,北京的宅地供应量的提升幅度最大,截至目前,72宗宅地供应量较2016年增长了380%;其次是上海,114宗的供应量较2016年增长了25.3%;广州40宗的供应量与2016年持平,深圳则继续保持着个位数的供应量。

  虽然2017年四大一线城市的宅地成交量在增长,但成交的楼面均价、土地均价以及溢价率却在下滑。截至11月17日,北上广深的宅地成交楼面均价为16208元/平米,环比2016年下降2.2%;成交土地均价为32642元/平米,环比2016年下降4.8%;平均溢价率则仅有19.04%,较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点,近8年来仅高于2011年的平均溢价率。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,在上一轮的楼市增长期间里,北京、上海的楼市热度全国最高,房价涨幅也是全国领先。因此,在全国楼市调控的要求下,在供给侧改革思想的指导下,北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供应力度,将宅地的供应水平恢复到了2016年以前的水平。

  一线城市宅地供应量、成交量的上升以及价格、溢价率的下滑说明一线城市的土地政策正在发生变化,其核心思想正在向满足人们的居住需求转变,是土地市场对“房子是用来住的,不是炒的”这一中央精神的落实。在这样的土地政策下,过往“面粉贵过面包”的现象得到了缓解,一线城市的新房价格也得到了稳定,进而带动了二手房乃至整个楼市预期的稳定。

  成交

  新房、二手房交易触底企稳

  限购以来,成交始终处于谷底,但近期,新旧房源的成交量则出现了上升,一部分人已经开始下手买房。据伟业我爱我家市场研究院数据统计,上周(11月13日-11月19日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签502套,环比第45周增加74套,上升17.3%。其中别墅网签86套,环比减少6套,下降6.5%;其它商品住宅网签416套,环比增加80套,上升23.8%。时隔两周,北京新房周网签量重新回到了500套以上。

  上周二手房成交同样出现回升,数据显示:北京全市二手住宅共网签1975套,环比之前一周增加137套,小幅上升7.5%,七日网签量分别为456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。与新房走势一致,二手住宅网签量也是连续两周小幅下滑之后重新上涨,不过,预计11月的周网签量整体依旧会维持在1900套上下。而在此之前,9月份北京的每周二手房网签量维持在1700套左右,10月份则上升至1800套左右,再到如今的每周1900套,可以看出,北京楼市的成交量基本平稳,甚至可以说已经触底企稳了,且随着购房需求,尤其是首置需求的理性回归,楼市交易量开始企稳并小幅回升。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,政策调控之下,北京楼市目前走势平稳,新房、二手住宅网签量基本止跌企稳。

  二手房方面,在政策的强力调控下,北京二手房市场仍然处在低温之中,但经过连续几个月的价格下降和市场冷清后,部分刚性需求已经重新考虑入市,进而带来了二手房网签量的理性回升。不过,目前投机炒房被彻底遏制,市场上的买家都偏向理性,所以购房需求不会集中爆发,交易量也会保持稳中有升的势头。

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