新闻观察:物业管理条例修订 2017年09月27日

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新闻观察:物业管理条例修订

  【福建将修订物业管理条例】
  小区公共收益归谁?物业费收取难怎么办?专项维修资金什么情况下能使用?对失信业主有无惩戒措施?物业管理关系到千家万户,成为重要的民生话题。现在施行10年多的《福建省物业管理条例》要修订了。本次修订“干货”多多,聚集社会热点,力求通过立法确保修订后的条例切实管用。一起来详细了解一下。
  首次业主大会召开条件降低
  我省目前有小区1.4万多个,有成立业委会的仅2400多个,占比不足20%,业委会成立难的情况较为普遍。为解决这一现实矛盾,福建省物业管理条例修订草案降低了申请召开首次业主大会的条件,即规定,一个物业管理区域内只要5个以上业主发起,就可以申请筹建召开业主大会。修订草案还明确建立临时物业管委会制度,作为对尚未成立业主大会的住宅小区进行过渡性管理。针对业委会没有独立法律主体资格,维护业主利益力量发挥受限的问题,修订草案明确,业委会符合民办非企业法人登记条件的,可向民政部门申请登记。
  业主违规装修乱停车物业有权制止
  违规装修、乱停车堵塞消防通道……个别业主损害公共利益、扰乱小区秩序的行为屡见不鲜,但物业制止起来有难度,这个难点也将有望破解。修订草案明确,业主大会通过的管理规约对业主具有约束力,并确认管理规约可授权物业服务企业对违规行为进行制止。物业服务企业有权在物业管理区域内限制违规装修施工人员、施工机具、车辆进入,对乱停放车辆采取临时管理措施。
  对违反国家有关规定或管理规约、临时管理规约的业主或使用人,物业服务企业应予以劝阻、制止,经劝阻、制止无效的,应在12小时内告知业委会或临时物业管理委员会;对违反国家有关规定的行为,应在12小时内报告有关部门。有关部门接到报告后,应按有关法律、法规的规定进小区调查核实查处。
  调整物业费应经“双过半”业主同意
  物业费标准怎么定?定高了,业主不满意,有的甚至拒交;定低了,物业服务企业难以运转,造成恶性循环。修订草案针对物业费怎么定作了规定,即保障性住房的物业服务收费实行政府指导价;商品房的物业服务收费,实行市场调节价,采取酬金制、包干制等方式。
  为避免乱涨价,修订草案规定:前期物业服务合同终止后,业主大会决定重新选聘物业服务企业的,物业服务收费应当经“双过半”业主同意,参照当年物业服务市场价格行情在合同中约定。合同履行期间需调整收费标准的,也应经“双过半”业主同意后重新约定具体收费标准。
  明确何种情况可紧急使用维修资金
  住宅专项维修资金续交难、使用难,对此百姓反映强烈。修订草案明确,专项维修资金应存入银行专户,以物业管理区域或建设项目为单位设立总账,按房屋户门号设立分户账或者以幢为单位设立分账;首期专项维修资金由建设单位按建安成本5%交纳。
  修订草案对专项维修资金的续交也作出规定,要求专项维修资金余额不足首期专项维修资金金额30%的,由专项维修资金管理部门向业主和业委会发出续交通知,业主接到通知后应及时续交,未能及时续交的,由业委会督促其续交。业委会可对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。
  修订草案还明确了紧急使用专项维修资金的几种情况,包括电梯故障、消防安防系统故障、二次供水设施故障、屋顶或外墙漏水等。在这些情况下使用专项维修资金要简化审核拨付程序并缩短时限。有成立业委会的,业委会自收到申请之日起5个工作日内完成审核,经审核符合拨付要求的,有关部门或业委会应及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金通知。专项维修资金申请、使用情况,应在小区内醒目位置公告。
  小区公共收益归全体业主所有
  按物权法规定,业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。但一些小区仍因公共收益分配问题纠纷不断。为此,修订草案明确,物业服务企业利用共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有,并应当予以公布;前期物业服务期间,公共收益可由物业服务企业与全体业主按一定比例分配,物业服务企业所占比例不超过50%;业委会成立后,应在物业服务合同中约定分配比例。
  对业主关心的小区停车收费问题,修订草案明确,共有的车位(库)停放车辆收取车辆停放服务费的,业委会可委托物业服务企业统一收取,并支付代收酬金。
  失信业主或纳入征信系统
  对不交物业费的失信业主将有惩戒措施。修订草案将失信业主和物业服务企业纳入征信系统。修订草案规定,经法院判决,仍拒交物业费的业主将纳入个人征信系统;对于应交未交、拒不续交专项维修资金的,业主大会或业委会应当督促其交纳,也可依据管理规约向法院提起诉讼。经法院判决仍拒交的,作为失信行为将其纳入个人征信系统。物业服务企业或建设单位如果出现未履行好物业服务合同约定并未整改到位、未按规定公布公示有关信息等行为的,经必要行政处理程序后将上述行为记入企业征信系统。
  【新闻观察:物业管理条例修订】
  回应近年来我省反映集中的物业管理问题,施行10年多的《福建省物业管理条例》要修订了。你觉得有什么亮点?
  一方面,近年来,我省物业纠纷案件数量不断攀升,呈现出诉讼主体及法律关系复杂、判决率高、调解难度大等特点,各级行政主管部门接到的物业投诉数量更是居高不下。另一方面,业委会和物业企业应该起的作用没有发挥好,全省1.4万多个小区成立业委员的不足20%,为什么?主要是业主觉得有事找政府,业委会和物业企业解决不了问题。
  本次修订“干货”不少,应该来说是回应了社会关切和社会热点,
  确保修订后的条例切实管用。我个人认为有以下几个亮点:一个,首次业主大会召开条件降低,现实生活中,业主大会召开难,业主委员会成立难的情况比较普遍。有的是入住率低,有的是业主参与热情不高,开发商配合不积极,五个以上业主就可以申请筹建召开业主大会,可以有效解决这一现实矛盾,预计业委会成立比例会大大增加。第二个亮点,近年来,个别业主损害公共利益、扰乱小区秩序的行为屡见不鲜。原来都是靠既政府职能部门干预,现在强调也要充分发挥业主自治作用,通过集体意志约束业主个体行为。所以,违规装修、乱停车等等损害公共利益而物业拿他们没辙的现象,有望更好解决。
  另外,对业主和物业企业的约束更加有力,应交未交、拒不续交物业费,纳入个人征信系统。物业服务企业违约的,也将记入企业征信系统。在越来越重视信用的今天,应该说这也是强有力的道德约束。
  (新媒体编辑:李珂)

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