新闻观察:集体建设用地租赁住房试点 2017年08月29日

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新闻观察:集体建设用地租赁住房试点

  昨天(28日),国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定将在包括厦门在内的13个城市,开展集体建设用地建设租赁住房试点,并称此举将增加试点城市租赁房源供应,缓解住房供需矛盾。那么,利用集体建设用地建设租赁住房究竟意味着什么?对于住房租赁市场和村镇集体经济组织,又将分别产生怎样的影响?

  昨天对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》称,国土部会同住建部根据地方自愿,确定在第一批13个城市开展试点,包括北京、上海、厦门、南京、杭州、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆介绍,通过改革试点,要在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目。

  村镇集体可自行开发运营

  《方案》认为,利用集体建设用地建设租赁住房试点,有助于增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制。两部委称,此举还将有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道。

  在具体试点内容上,方案提出两个“完善”和两个“探索”,被认为表达了各自领域的不同试点进度。

  其中,两个“完善”首先是指完善试点项目审批程序,建立快速审批通道,并要求推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。其次是完善集体租赁住房建设和运营机制。方案指出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。同时,要兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,平衡项目收益与征地成本关系。

  租赁市场正迎来发展红利

  分析认为,在政策的支持下,租赁市场正迎来发展红利,集体建设用地租赁住房,作为主要针对新市民合理住房需求的有效供给,将成为未来住房供应体系的重要部分。部委鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,此次确定的13个试点城市基本都属于一、二线城市,这些城市的国有土地相对紧张,而部分区域存在城中村等集体土地,如果这部分能进入租赁市场,将有利于房源供应,也有利于城中村改造。

  分析指出,从长远看,目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊,开发商开发商品房用于出租的回报率过低,大部分年收益只有1%~2%。而集体用地则因为土地价格相对较低,集体用地建设的租赁房,在租金市场化的情况下,可以达到年投资回报率5%以上,对于集体产权拥有者来说,可以获得稳定回报。预计这一政策落地后,将对13个城市的租赁市场产生非常大的影响。

  不得以租代售 防范出现小产权房

  外界之所以关注集体土地建租赁房,还有部分原因在于此举与利用国有土地建租赁房有很大区别。集体土地与国有土地所有权有所不同,属于农村集体所有。按国家法律规定,农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织,房屋产权也属于农村集体经济组织,不能转让,不能改变性质。

  在集体土地上建租赁房,业界一度有疑虑,此举是否会造成新的小产权房问题?此次《方案》强调,要探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。这也说明,此番部委发布的试点《方案》,对小产权房已经有所防范。

  新闻观察:集体建设用地租赁住房试点

  问题:在13个城市开展租赁住房试点这个消息,你怎么解读?

  回答:这对整个房地产市场而言是一个重磅的消息。我想在三个方面会产生深远的影响。

  首先是扭转房地产发展的短板,有利于这个市场健康发展。这个短板就是房屋租赁市场。长期以来,我们的房地产市场的发展已经形成了相对固化的模式,就是开发到销售,大家也普遍认同。但是目前来看,因为价格的因素,这种趋势难以再持续向上。这就要求同样作为房地产市场一部分的住房租赁市场承担起相应的重要角色。

  再一个就是改变人们的心理预期,从而改变对于房地产的传统观念。房地产市场的发展经历了一个过程,从计划经济时代到改革开放之后,这个变化是巨大的。这个变化也带动了人们观念的大转变,(三个过程)现在我想是到了更加理性的时候了,房屋的投资属性不应该过分放大。房屋是用来住的,这是基本属性。因此,租赁市场的完善发展将改善刚需人群居住的需求,这将是非常重要变化。市场需要疏堵结合,堵是限购,疏就是发展租赁。

  还有一个影响就是对集体土地资产的盘活,这将十分有利于增加集体经济组织和农民的收入。这也可以看做是对城乡居民收入结构的一次调整。农民和村集体收入可以通过土地的租赁经营得到实在的收益,也就是说,对于集体土地而言,是可以经营的,而不是只有被征收的命运。这对于农村和农民增加财产性的收入具有极大的调动作用,而且长远来看,这是具有可持续性的。从另一个角度说,这也是对现在已经存在的城乡结合部的那些出租房有了一种说法和方向。

  试点之后,我们还会看到租赁市场的相应法规也会逐渐出台,这也是非常重要的法律保障。

  (新媒体编辑:王琳)

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