新闻观察:关注房屋租赁新政 2016年06月04日

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新闻观察:关注房屋租赁新政

  继今年3月,“建立购租并举的住房制度”首次进入《政府工作报告》后,昨晚,国务院办公厅正式发布 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确了推进“购租并举”的几大举措。有人说,“购租并举”制度的最终确立,意味着房屋租赁者迎来了春天,意味着多年来倍受岐视的投资性购房打压政策寿终正寝,意味着“居者有其屋”正被“居者有其居”所取代。今天的头条我们就来关注,“购租并举”究竟将如何改变百姓生活。
  意见认为,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。意见从六个方面,提出多项具体举措来进一步发展住房租赁市场。
  改革开放以来,我国住房租赁市场不断发展,但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。
  意见明确,培育市场供应主体要发展住房租赁企业,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,规范住房租赁中介机构,支持和规范个人出租住房。
  为支持租赁住房建设,意见提出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。同时,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。
  专家表示,这既是“去库存”的需要,同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外,此举无论是从迎合城市各层次住房者的租赁需求,还是进一步改善城市住房结构的角度,都有益处。
  “有房可租”的问题解决后,就要考虑是否“有钱可租”了。对此,意见也提出了相应的解决办法和鼓励政策,“各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题”。
  具体来看就是:落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续;非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
  租到房子后,还有可能被房东临时涨价、突然停租等个人行为所困扰。对此,意见明确了租赁各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。
  专家指出,一些地方在收紧购房政策后,租赁市场价格飞涨,未来有必要进一步强化价格管控。
  意见同时对公共租赁住房的完善提出了新思路,“推进公租房货币化。转变公租房保障方式,实物保障与租赁补贴并举”。
  意见明确,“支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准”。
  按照规定,对于在城镇稳定就业的外来务工人员、大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,将因此获得明显的利好。
  意见还明确提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。
  其中,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。
  【新闻观察:关注房屋租赁新政】
  今天(4日)的新闻观察员是许晓露。“建立购租并举的住房制度”,我们之前在节目中已经对此做过观察,从楼市去库存的角度理解这项新政。那么,这份《意见》更像是一部操作指南,明确了进一步培育和发展住房租赁市场的几大举措,从中,我们能解读出哪些信息?
  意见中的多项政策总结下来,其实最核心的目的就是:扩大出租房源。这是合理利用资源,解决租房供求矛盾的一个非常好的途径和办法。
  《意见》中对现有楼市会产生一定影响的,应该“商改租”的政策,也就是允许商业用房按规定改为租赁住房。 目前我国商用物业不但滞销,而且空置严重。一旦商业用房可改为租赁住房,而且水电气价格经过调整后,与住宅一视同仁,将大大增加商办类公寓改为住宅出租的吸引力,租客的选择空间也将会加大,房源的增加也能变相地降低租金。
  另一个扩大出租房源的来源,就是现有住房改造后出租。这让我们联想到,曾经的“房中房”现象,现在允许通过合理、合法的途径来实施。但是,什么情况下可以改,什么情况下不可以改,可以改成什么样,仍然要有详细的规范说明。特别各级主管部门之间以及不同部门之间应该对这个问题达成一定共识,否则执行起来会存在难度。 
  住房租赁市场,是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道,不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%,美国约有1/3的居民家庭租房住,德国居民家庭租房比例超过50%。在我们国家,居民租房居住比例不高,一方面与我们“居者有其屋”的传统观念有关,另一方面,也反映出房屋租赁市场发育不充分,市场秩序不规范、法规制度不完善等问题,部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。许多外来务工人员、新就业大学生收入不高,购房支付能力不足,主要靠租房解决住房问题。如果他们的租房问题得到了更有效解决,能够对城镇化发展质量起到促进作用。因此,培育和发展住房租赁市场,对于促进实现“住有所居”的目标意义重大。
  (新媒体编辑:汪珉钰)

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